Tras la derogación de la Ley de Alquileres, los contratos en la Comarca Andina se firman por plazos más breves, con actualizaciones cada tres o cuatro meses y reglas definidas libremente entre partes, en un contexto donde quienes alquilan tienen cada vez menos herramientas para negociar.
Desde la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, la situación de los alquileres en la Comarca Andina cambió notablemente. Los contratos se rigen por el Código Civil y Comercial, lo que permite una negociación libre entre las partes.
Hernán Gennari, asesor inmobiliario de Actitud Inmobiliaria en El Bolsón, explicó en una entrevista realizada en FM 105.5 “La Radio de la Cordillera”, que entre otras particularidades, “ya no existe un plazo mínimo obligatorio, como los tres años que establecía la normativa anterior”.
Gennari señaló que tras la desregulación, se instaló una tendencia a realizar contratos por un año. “Los dueños están prefiriendo esta opción para no tener por tres años como marcaba la ley, a inquilinos con los que no se sienten cómodos”, indicó. Esto, en la práctica, redujo la estabilidad para quienes alquilan, especialmente en un contexto donde las condiciones del mercado son inciertas.
En cuanto a las actualizaciones de precio, se están realizando cada tres o cuatro meses, dependiendo del acuerdo. Los propietarios pueden optar entre dos índices de ajuste: el IPC, que sigue la inflación, y el CAC, que refleja el costo de la construcción. Esta variabilidad agrega otro factor de incertidumbre para los inquilinos, especialmente en un contexto económico volátil.
El valor inicial de los alquileres lo determinan los propietarios, aunque las inmobiliarias asesoran sobre si un precio puede acelerar o demorar el proceso. “Nosotras hacemos de asesoras indicando si con un valor se alquila rápido o puede tardar más”, explicó Gennari.
Más oferta, pero mayores dificultades para alquilar
La falta de una ley regulatoria trajo consecuencias para la parte más débil de la relación contractual. “Yo apoyaba la ley de alquileres, porque que no haya regulación hace que, en muchos casos, los dueños abusen de su poder y los inquilinos queden indefensos”, remarcó Gennari. A pesar de que hoy hay mayor oferta en la comarca, alquilar sigue siendo complejo, especialmente para quienes no tienen garantías formales.
Respecto a los índices, explicó que el CAC podría generar una baja en los alquileres a futuro si los costos de construcción disminuyen. “Si se empiezan a importar productos para la construcción, los precios van a bajar y si baja el precio de la construcción, los contratos que estén ajustados por este índice deberían bajar también”, indicó. En cuanto al IPC, advirtió que, aunque hoy está estable, seguir la inflación en Argentina es “medio una lotería”.
La temporada turística fue floja y, según Gennari, eso influyó en la oferta de viviendas. “Muchos prestadores turísticos empezaron a ofrecer sus locaciones como permanentes a partir del mes de febrero en vez de abril. Por lo general, este tipo de alquileres temporarios se ofrecen hasta diciembre, lo que limita las posibilidades para quienes buscan estabilidad a largo plazo”.
En términos de precios, una vivienda con dos habitaciones para una familia tipo ronda entre los 350 mil y 700 mil pesos, dependiendo de la zona. Si se trata de una sola habitación, los valores pueden ser menores, y otro factor que incide en el costo es la disponibilidad de gas en la vivienda.
Requisitos, garantías y limitaciones
Al iniciar un alquiler, los requisitos comunes son un mes de alquiler, un mes de depósito y una garantía propietaria. En los casos donde el inquilino no cuenta con garantía, muchos propietarios aceptan recibos de sueldo. Como alternativa, existen seguros de caución que se contratan por internet y cuyo valor suele equivaler a un mes de alquiler.
Una cuestión sensible en la comarca es la aceptación de niños y mascotas. “Esto es uno de los vacíos que deja el hecho de que no haya una ley regulatoria”, explicó Gennari. También reconoció que hay casos donde los inquilinos no cuidan las propiedades, lo cual genera tensión con los dueños. En general, las inmobiliarias tienden a respaldar al propietario, ya que es quien sostiene el negocio.
La falta de una ley de alquileres, sumada a la imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios, deja a muchas personas fuera del sistema habitacional. “Cada vez más gente no tiene dónde vivir”, afirmó Gennari y consideró que se trata de un problema estructural que involucra a propietarios, inmobiliarias y al propio Estado, pero cuyas consecuencias recaen principalmente sobre los inquilinos.
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